Quelle imposition pour les revenus locatifs ?

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Quelle imposition pour les revenus locatifs ?


Quelle imposition pour les revenus locatifs ?

Les gains tirés de la location d’un logement vide sont imposables comme revenus fonciers, ceux tirés de la location d’un meublé comme bénéfices commerciaux. Dans les deux cas, un régime simplifié existe.

1.Vous louez un logement vide.

Pour vos revenus fonciers, remplissez une déclaration n° 2044 (ou une déclaration n° 2044 S pour les dispositifs spéciaux), disponible sur le site impots.gouv.fr. Si vos loyers de 2016 n’ont pas dépassé 15 000 €, vous relevez du régime microfoncier, sauf exception. Le fisc appliquera un abattement de 30 % sur leur montant déclaré. Vous serez soumis au barème de l’impôt (et à 15,5 % de prélèvements sociaux) sur le reste. Si vous avez des déficits antérieurs en report, vous pouvez en tenir compte ; vous serez imposé sur le reliquat. Le régime réel Il s’applique d’office si vous avez encaissé plus de 15 000 € de loyers l’an dernier, ou si vous louez un logement dans le cadre d’un dispositif type Robien ou Borloo. Vous pouvez également choisir ce régime si vous relevez du microfoncier. Une option intéressante, car vous déduirez alors vos charges pour le montant réel, ou bien vous constaterez un déficit que vous pourrez imputer sur vos autres revenus de l’année (à hauteur de 10 700 €) et sur vos loyers des dix années suivantes (au-delà de 10 700 €). L’option pour le réel s’applique à tous les biens loués. Elle est irrévocable durant trois ans, puis se renouvelle d’année en année. Pour l’activer, il faut remplir une déclaration de revenus fonciers n° 2044. Pour la dénoncer et revenir au microfoncier, reportez vos loyers sur votre déclaration n° 2042. Les charges à déduire Votre revenu imposable est égal à la différence entre vos loyers et vos charges de 2015 : frais de gestion, primes d’assurance, taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, etc. Vous pouvez aussi déduire vos travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. L’option pour les dispositifs Périssol, Besson, Borloo, Robien, Scellier, Duflot ou Pinel vous permet de bénéficier d’une déduction spécifique supplémentaire, d’amortir le prix du logement loué, ou d’obtenir une réduction d’impôt.

2.Vous louez en meublé

Les locations exonérées

Si vous louez une partie de votre résidence principale à un locataire qui l’occupe également comme résidence principale, vos loyers de 2015 sont exonérés s’ils n’ont pas dépassé 184 €/m2 hors charges en Île-de-France, et 135 €/m2 dans les autres régions. Si vous la louez à une clientèle de passage, vos loyers de 2015 sont exonérés s’ils n’ont pas dépassé 760 € (prestations annexes incluses). Vous pouvez cumuler ces deux exonérations.

Le régime micro-BIC

Vos loyers de 2016 sont soumis au régime micro-BIC si ceux de 2015 n’ont pas dépassé 32 900 €, voire 34 900 €, à condition que ceux de 2013 n’aient pas excédé 32 900 €. Le fisc appliquera un abattement de 50 % sur leur montant déclaré. Vous serez soumis au barème de l’impôt (et aux prélèvements sociaux) sur le reste. Si vous louez des chambres d’hôtes, des meublés de tourisme ou un gîte rural, le régime micro-BIC s’applique jusqu’à 82 200 € ou 90 300 € de loyers, et l’abattement est fixé à 71%. Cas pratique La location meublée d’un appartement vous rapporte 18 000 € par an. Inscrivez ce montant sur une déclaration n° 2042 C PRO, le fisc déduira l’abattement de 50 %. Imposable dans la tranche à 30 %, vous payerez 2 700 € (30% x 18000 x 50%) d’impôt et 1 395 € (15,5% x 18000 x 50%)  de prélèvements sociaux. Soit un taux global d’imposition de 22,75 %. « Choisissez le régime réel en cas de charges excédant 30 % de vos loyers pendant trois ans » « Le bailleur qui a acquis à crédit le logement loué ou qui y fait réaliser d’importants travaux a intérêt à opter pour le régime réel pour l’imposition de ses loyers. Il peut ainsi déduire les intérêts réglés à la banque et les dépenses payées aux entreprises pour leur montant réel. Ces charges, ajoutées aux frais de gestion locative (honoraires de location, expertises obligatoires, frais de recouvrement des impayés) et de propriété (primes d’assurance, charges de copropriété, impôts fonciers) du bien loué, représentent souvent plus que l’abattement de 30 % offert en microfoncier. Vous pouvez ainsi réduire la pression fiscale sur vos loyers et améliorer la rentabilité de votre investissement. Seule contrainte, l’option pour le réel vaut pour trois années incompressibles. Il faut donc que vos charges dépassent 30 % de vos loyers sur cette durée pour qu’elle soit payante. À vos calculettes ! »